Het appartement aan de kust stond er al jaren. Gekocht met een deel van de overwaarde, af en toe verhuurd, verder weinig omkijken naar.
Tot de aanslag op de mat viel. De box 3 belasting op een tweede woning bleek geen bijzaak, maar een vast bedrag dat elk jaar terugkomt.
Wat de meeste eigenaren verrast is niet dát er geheven wordt. Het is de manier waarop dat gebeurt.
Een tweede woning valt in de zwaarste categorie
Box 3 kent drie categorieën, en die worden heel verschillend behandeld. Banktegoeden vormen de eerste. Overige bezittingen de tweede. Schulden de derde.
Een tweede woning valt onder overige bezittingen. Dat geldt voor een vakantiehuis, een verhuurd appartement, een recreatiewoning en een pand dat je aanhoudt voor je kinderen. Zolang je er niet zelf je hoofdverblijf hebt, zit het niet in box 1 maar in box 3.
Dat onderscheid heeft grote gevolgen. Voor 2026 rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement van 6,00 procent over overige bezittingen. Dat percentage is definitief vastgesteld. Voor banktegoeden ligt het voorlopige percentage voor 2026 op 1,28 procent, en dat wordt pas na afloop van heat jaar definitief. Over het berekende rendement betaal je 36 procent belasting.
Zet die twee naast elkaar en het beeld wordt scherp. Drie ton aan spaargeld levert een heel andere aanslag op dan drie ton aan stenen, terwijl het op papier hetzelfde vermogen is.
Je betaalt dus niet over wat de woning je werkelijk oplevert. Je betaalt over wat de wetgever aanneemt dat die oplevert. Of je het pand nu verhuurt of het hele jaar leeg laat staan.
Welke waarde de fiscus gebruikt
Niet je aankoopprijs, niet de vraagprijs van de buren, en ook niet wat een makelaar je vertelt. De Belastingdienst rekent met de WOZ-waarde van de woning.
Voor de aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025. Er zit dus altijd een jaar vertraging in. In een dalende markt betaal je daardoor over een waarde die de woning niet meer heeft, en in een stijgende markt werkt dat in je voordeel.
Verhuur je de woning langdurig aan een huurder met huurbescherming, dan mag je in veel gevallen de leegwaarderatio toepassen. Daarmee reken je met een percentage van de WOZ-waarde in plaats van het volle bedrag. Hoe hoog dat percentage is, hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Kortdurende vakantieverhuur valt hier doorgaans niet onder.
Sinds 2026 geldt de leegwaarderatio niet meer bij verhuur tegen een niet marktconforme huur aan gelieerde partijen, bijvoorbeeld aan je eigen kind tegen een symbolisch bedrag. Daar staat tegenover dat er per 1 januari 2026 een tegenbewijsmogelijkheid is bijgekomen: ligt de waarde in het economisch verkeer van een verhuurde woning minimaal tien procent onder de WOZ-waarde na leegwaarderatio, dan mag je die lagere waarde gebruiken.
Dit onderdeel van de wetgeving is de afgelopen jaren meerdere keren aangepast. Controleer altijd de regels die gelden voor het jaar waarover je aangifte doet.
Wat de hypotheek op de tweede woning doet
Veel mensen financieren een tweede woning deels met een lening. Die lening valt ook in box 3, niet in box 1. Hypotheekrenteaftrek geldt namelijk alleen voor de woning waarin je zelf woont.
In box 3 werkt het anders. Je mag de schuld aftrekken van je bezittingen, maar pas boven een drempel. Voor 2026 ligt die drempel op 3.800 euro voor alleenstaanden en 7.600 euro voor fiscale partners samen. Het deel daarboven telt mee.
Vervolgens rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement op je schulden. Voor 2026 is dat voorlopig 2,70 procent, ook dat percentage wordt pas achteraf definitief. Dat bedrag gaat af van je berekende rendement.
Het scheve zit in het verschil tussen de percentages. Over je woning wordt 6,00 procent gerekend, over de schuld die eraan vastzit maar 2,70 procent. Ook als je werkelijke hypotheekrente hoger ligt. Een woning met veel vreemd vermogen kan daardoor fiscaal ongunstiger uitpakken dan de rendementscijfers op het eerste gezicht suggereren.
Een rekenvoorbeeld
Cijfers maken dit concreter dan uitleg. Stel: je bent alleenstaand, je hebt een tweede woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, een hypotheek van 150.000 euro op dat pand en 40.000 euro spaargeld.
Je bezittingen komen uit op 340.000 euro. Je schuld telt mee voor 146.200 euro, dus de 150.000 euro minus de drempel van 3.800 euro. Je rendementsgrondslag is het verschil: 193.800 euro.
Daarvan gaat het heffingsvrije vermogen af, in 2026 vastgesteld op 59.357 euro per persoon. Er blijft 134.443 euro over, en dat is ongeveer 69 procent van je grondslag.
Nu het berekende rendement. Over het spaargeld: 1,28 procent van 40.000 euro is zo’n 512 euro. Over de woning: 6,00 procent van 300.000 euro is 18.000 euro. Van de schuld mag 2,70 procent van 146.200 euro af, ruim 3.900 euro. Samen blijft er ongeveer 14.565 euro aan berekend rendement over.
Daarvan is 69 procent belast, oftewel ruwweg 10.100 euro. Tegen 36 procent kom je uit op een aanslag van grofweg 3.600 euro.
Dat is per jaar. En het staat los van de vraag of de woning dat jaar iets heeft opgebracht.
Wanneer tegenbewijs zin heeft
Sinds de uitspraken van de Hoge Raad bestaat de tegenbewijsregeling. Was je werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement, dan wordt over het lagere bedrag geheven.
Voor vastgoedeigenaren pakt dat vaak minder gunstig uit dan verwacht. Bij het werkelijke rendement telt namelijk ook de ongerealiseerde waardeontwikkeling mee. Steeg de WOZ-waarde van je tweede woning met vijf procent, dan telt die stijging als rendement, ook al heb je niets verkocht en geen euro ontvangen.
Daar komt bij dat kosten maar zeer beperkt meetellen in die berekening. Financieringsrente valt er in beginsel wel onder, gewone onderhoudskosten in beginsel niet. De precieze uitwerking is technisch en de regeling is nog jong.
Tegenbewijs kan dus lonen in een jaar waarin de woningmarkt stilstaat of daalt en je weinig huur ontving. In een jaar met stevige waardegroei werkt het tegen je. Reken beide varianten door voordat je kiest, en laat dat bij een substantieel vermogen narekenen door iemand die de regeling kent.
Tot slot
Een tweede woning wordt in box 3 belast als overige bezitting, tegen het hoogste forfaitaire percentage, op basis van de WOZ-waarde en met beperkte aftrek van de bijbehorende schuld. Dat maakt het rendement dat je nodig hebt om er iets aan over te houden hoger dan veel eigenaren vooraf inschatten.
De vraag is dan ook niet alleen wat de woning waard is, maar wat die na belasting werkelijk voor je doet. Weet jij wat jouw tweede woning netto oplevert?
Deze informatie is algemeen van aard. Fiscale regels kunnen veranderen en jouw situatie kan afwijken, dus laat je keuzes toetsen aan de actuele regelgeving en aan je eigen cijfers.
Wil je dit niet zelf uitzoeken, maar samen met iemand doorlopen? Het Financieel Kompas is een traject van vier sessies waarin we jouw financiële situatie van A tot Z in kaart brengen, inclusief vastgoed, belastingdruk en vermogensopbouw.