Je hebt de brief van de bank ergens liggen. Over een paar jaar loopt je aflossingsvrije hypotheek af, en dan moet er iets gebeuren. Wat precies, staat er niet in.
Dertig jaar geleden leek het een prima constructie. Lage maandlasten, rente aftrekbaar, en de woning zou toch wel in waarde stijgen. Dat laatste klopte vaak. Maar de schuld staat er nog steeds, tot op de euro.
En nu nadert de einddatum.
Wat er gebeurt op de einddatum
Een aflossingsvrije hypotheek heeft een looptijd, meestal dertig jaar. Op de einddatum is de volledige hoofdsom opeisbaar. Je hebt in de tussentijd alleen rente betaald, dus de schuld is niet kleiner geworden.
Dat betekent niet automatisch dat je je huis kwijt bent. In de praktijk zijn er meestal meerdere routes: de hypotheek verlengen bij je huidige geldverstrekker, oversluiten naar een andere partij, gedeeltelijk of volledig aflossen uit eigen middelen, of de woning verkopen.
Welke routes voor jou openstaan, hangt af van je inkomen op dat moment, je leeftijd, de waarde van de woning en de hoogte van de restschuld. Een verlenging is geen recht. De geldverstrekker toetst opnieuw, en toetst op de regels van dat moment — niet op de regels van dertig jaar geleden.
Het vervelende is dat de opties smaller worden naarmate de einddatum dichterbij komt. Wie er vijf jaar van tevoren mee begint, heeft meer te kiezen dan wie er zes maanden van tevoren aan denkt.
De rol van je inkomen na pensionering
Voor veel huiseigenaren valt de einddatum ongeveer samen met het moment van stoppen met werken. Dat is precies waar de knel zit.
Een hypotheekverstrekker kijkt bij verlenging naar je toetsinkomen. Als je nog werkt, is dat je huidige inkomen. Als je met pensioen bent of dat binnen tien jaar wordt, wordt gekeken naar je verwachte pensioeninkomen. Dat ligt bij veel mensen lager dan het inkomen waarop de hypotheek destijds is verstrekt.
Bij zelfstandigen speelt dit vaak sterker, omdat pensioenopbouw daar niet automatisch loopt en het inkomen na stoppen sterk afhangt van wat er zelf is opgebouwd.
Er bestaan mogelijkheden voor senioren met een lager toetsinkomen, waarbij onder voorwaarden meer gewicht wordt gegeven aan de werkelijke woonlasten in plaats van aan standaard normen. Voorwaarden en toepassing verschillen per geldverstrekker en kunnen wijzigen. Ga er dus niet blind van uit dat dit voor jou geldt.
Wat wel altijd helpt: weten wat je netto inkomen straks is, en wat de woonlasten dan zijn. Die twee getallen naast elkaar leggen kost een avond en geeft meer duidelijkheid dan het uitstellen van de vraag.
De hypotheekrenteaftrek stopt eerder dan je denkt
Hier lopen mensen tegenaan zonder dat ze het aan zagen komen. De renteaftrek op een hypotheek geldt maximaal dertig jaar per leningdeel, gerekend vanaf het moment dat je het leningdeel bent aangegaan.
Voor veel aflossingsvrije hypotheken uit de jaren negentig en begin deze eeuw betekent dat: op ongeveer hetzelfde moment dat de looptijd afloopt, verdwijnt ook het fiscale voordeel. Verleng je de hypotheek daarna, dan betaal je de rente voortaan volledig zelf.
Bij een verlenging tegen een hogere rente en zonder aftrek kan de netto maandlast fors oplopen ten opzichte van wat je gewend bent. Dat is de bijstelling waar veel huiseigenaren van schrikken.
Reken dit voor jezelf uit met de rente die op dat moment realistisch lijkt, niet met de rente die je nu betaalt. En houd er rekening mee dat het maximale aftrektarief de afgelopen jaren stapsgewijs is verlaagd en dat fiscale regels rond de eigen woning kunnen veranderen. Persoonlijke doorrekening is hier op zijn plaats.
Aflossen of niet aflossen
De reflex is: zorgen dat de schuld weg is. Dat is soms verstandig, maar niet altijd de beste zet.
Aflossen uit spaargeld of beleggingen verlaagt je maandlast en verkleint je box 3 vermogen, waardoor je minder vermogensrendementsheffing betaalt. Het geeft ook rust, en die is niet in rendement uit te drukken.
Daar staat tegenover dat je vermogen dan vastzit in stenen. Geld dat in de woning zit, kun je niet gebruiken voor een buffer, voor een periode zonder inkomen of voor onverwachte kosten. Wie zijn hele spaarpot in de hypotheek stopt en daarna niets achter de hand heeft, ruilt het ene risico in voor het andere.
Een middenweg werkt vaak beter: een deel aflossen zodat de restschuld op de einddatum haalbaar wordt binnen je toekomstige inkomen, en een deel liquide houden. Hoeveel dat deel is, hangt af van je buffer, je inkomen en je risicotolerantie. Er is hier geen standaardpercentage dat voor iedereen klopt.
Op tijd beginnen is het hele verhaal
Als er één punt is dat het verschil maakt, is het het moment waarop je ermee begint.
Vijf tot tien jaar voor de einddatum heb je nog echte keuzes. Je kunt maandelijks extra aflossen en het effect laten oplopen. Je kunt oversluiten in een periode waarin de rente gunstiger ligt. Je kunt je uitgavenpatroon aanpassen zonder dat het pijn doet. En als de conclusie is dat de woning op termijn te duur wordt, kun je die verkoop op je eigen moment plannen in plaats van gedwongen.
Zes maanden voor de einddatum is dat allemaal een stuk lastiger. Dan resteert vaak wat de geldverstrekker aanbiedt, en dat is niet altijd de beste optie voor jou.
Begin met drie getallen: de restschuld, de einddatum en je verwachte inkomen op dat moment. Wie die drie op papier heeft, weet binnen een uur of er een probleem is of niet.
Tot slot
Een aflossingsvrije hypotheek die afloopt is zelden een acuut probleem, maar bijna altijd een besluit dat je niet ongemerkt kunt laten passeren. De combinatie van een opeisbare hoofdsom, een wegvallende renteaftrek en een lager inkomen na pensionering bepaalt samen wat er mogelijk is — en die drie komen vaak op hetzelfde moment samen.
Weet jij uit je hoofd wanneer jouw aflossingsvrije deel afloopt, en hoe hoog de restschuld dan is?
Een concreet plan voor je hypotheek begint met inzicht in je situatie. Het Financieel Kompas helpt je daarbij, in vier sessies, zonder stapels formulieren.