Je draait een gezonde onderneming. Je inkomen ligt hoger dan dat van veel mensen in loondienst. En toch krijg je bij de eerste oriëntatie het gevoel dat je iets moet bewijzen wat je collega met een vast contract nooit gevraagd wordt.
Dat gevoel klopt deels. Een hypotheek krijgen als zzp’er verloopt anders, met meer papierwerk en meer vragen.
Onmogelijk is het al lang niet meer. Maar je moet wel weten hoe de beoordeling werkt.
Waarom geldverstrekkers anders naar je kijken
Een bank wil één ding weten: kun je de komende dertig jaar je maandlasten dragen?
Bij iemand in loondienst is dat relatief eenvoudig vast te stellen. Een arbeidscontract, een werkgeversverklaring, een salarisstrook. Klaar.
Bij jou ontbreekt die vaste ankerpunt. Je inkomen schommelt met je opdrachten, je hebt geen werkgever die voor je instaat en je winst is het resultaat van keuzes die je zelf maakt in je administratie. Investeer je fors, dan drukt dat je winst. Precies het getal waar de bank naar kijkt.
Dat maakt jou niet risicovoller als persoon. Het maakt je inkomen alleen lastiger te toetsen. Geldverstrekkers hebben daarom een andere methode ontwikkeld, waarbij ze naar een langere periode kijken en naar de stabiliteit van je onderneming.
Het gevolg: je levert meer aan, het duurt langer, en de uitkomst is minder voorspelbaar. Wie dat van tevoren weet, gaat er anders in.
Wat je moet aanleveren
Het standaardbeeld is dat je drie jaar jaarcijfers nodig hebt. Voor veel geldverstrekkers klopt dat nog steeds. Ze kijken dan naar je nettowinst over de afgelopen drie boekjaren, samen met je aangiften en aanslagen inkomstenbelasting.
Daarnaast vragen ze vrijwel altijd een prognose van omzet en winst voor het lopende jaar, een recent uittreksel uit het handelsregister en een overzicht van je zakelijke rekening. Soms komen daar een ondernemingsplan of een toelichting op afwijkende jaren bij.
Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie speelt de inkomensverklaring ondernemer een centrale rol. Dat is een document dat een gecertificeerd bureau voor je opstelt op basis van je cijfers en je vooruitzichten. Daaruit volgt je toetsinkomen, oftewel het bedrag waarmee de bank rekent. De kosten liggen doorgaans in de orde van enkele honderden euro’s.
Het loont om dit tijdig in gang te zetten. Een incomplete map is de meest voorkomende reden waarom een aanvraag stilvalt.
Hoeveel jaar cijfers heb je echt nodig?
Hier zit de grootste misvatting. Veel zelfstandigen stellen hun woningplannen jaren uit omdat ze denken dat drie jaar een harde eis is.
Dat is het niet meer bij elke aanbieder. Een aantal grote geldverstrekkers accepteert inmiddels aanvragen na één jaar zelfstandigheid, mits de aanvraag binnen bepaalde kaders valt en de onderbouwing sterk is. Vaak wordt dan wel gekeken naar wat je daarvoor deed. Ben je overgestapt vanuit loondienst naar hetzelfde vakgebied, dan telt die achtergrond in veel gevallen mee.
Met twee jaar cijfers zijn de mogelijkheden ruimer. Met drie jaar sta je het sterkst en heb je de meeste keuze in aanbieders en rentes.
Het verschil per geldverstrekker is aanzienlijk. De één rekent met het gemiddelde van drie jaar, de ander met het laagste jaar, en weer een ander weegt het meest recente jaar zwaarder. Dat kan tienduizenden euro’s schelen in je maximale hypotheek.
Juist daarom is de keuze voor de juiste aanbieder bij een hypotheek voor zelfstandigen belangrijker dan bij loondienst. Eén afwijzing zegt weinig over je kansen elders.
Wat je zelf kunt sturen
Je hebt meer invloed op de uitkomst dan het lijkt, maar je moet er wel op tijd mee beginnen.
Je toetsinkomen volgt uit je winst. Wie in de jaren voorafgaand aan een hypotheekaanvraag maximaal fiscaal optimaliseert en de winst zo laag mogelijk houdt, betaalt minder belasting maar verlaagt tegelijk zijn leencapaciteit. Dat is een reële afweging, geen detail. Bespreek het met je boekhouder ruim voordat je gaat zoeken.
Ook je schulden wegen mee. Een zakelijk krediet, een leaseauto of een openstaande belastingschuld verlaagt je ruimte. Een doorlopend krediet dat je nooit gebruikt, telt vaak alsnog mee.
Verder helpt het als je administratie op orde is en je cijfers een consistent verhaal vertellen. Een dip in één jaar is uit te leggen. Een grillig patroon zonder toelichting is dat minder.
Denk tot slot na over wat er gebeurt als je langere tijd niet kunt werken. Geldverstrekkers vragen er niet altijd naar, maar het raakt wel je vermogen om de lasten te dragen.
Hoeveel kun je lenen?
De rekenmethode is in de basis dezelfde als bij loondienst. Op basis van je toetsinkomen en de hypotheekrente bepaalt een landelijk vastgestelde norm welk deel van je inkomen naar woonlasten mag gaan.
Wat verschilt is het inkomen dat erin gaat. Waar een werknemer zijn bruto jaarsalaris invult, vul jij een gemiddelde in dat door een derde is vastgesteld.
Reken daarom niet met je omzet en ook niet met wat je maandelijks privé opneemt. Reken met je nettowinst na aftrek van alle zakelijke kosten. Dat getal ligt vrijwel altijd lager dan wat zelfstandigen zelf als hun inkomen ervaren, en dat verschil is de bron van veel teleurstelling in de oriëntatiefase.
Fiscale en normregels rondom hypotheekverstrekking worden regelmatig aangepast. Ga bij een concrete aanvraag altijd uit van de actuele normen en laat je situatie individueel doorrekenen.
Tot slot
Een hypotheek krijgen als zzp’er draait om drie dingen: aantoonbare cijfers, de juiste geldverstrekker en een winst die je bewust hebt gestuurd in plaats van alleen fiscaal geoptimaliseerd. Het duurt langer en kost meer voorbereiding, maar de deur staat verder open dan veel zelfstandigen denken.
Weet jij welk toetsinkomen er uit jouw cijfers van de afgelopen jaren rolt?
Een woning kopen als zelfstandige begint met inzicht in je eigen cijfers. Het Financieel Kompas helpt je daarbij, in vier sessies waarin we je inkomen, buffer en woonwensen naast elkaar leggen.