Je hebt een huis van zeven ton en een hypotheek van twee. Op papier ben je vermogend. Toch kun je niet stoppen met werken, want dat vermogen zit in muren en niet op een rekening.
Dat is het punt waar veel mensen vastlopen zodra ze serieus gaan rekenen aan financiële onafhankelijkheid. Telt de eigen woning nu mee of niet?
Het antwoord is: op twee heel verschillende manieren, en het loont om ze uit elkaar te houden.
Waarom je huis geen gewoon vermogen is
Financiële onafhankelijkheid betekent in de kern dat je vermogen genoeg oplevert om je uitgaven te dekken zonder dat je hoeft te werken. Dat vraagt om vermogen dat inkomen genereert, of dat je stukje bij beetje kunt opeten.
Je eigen woning doet geen van beide. Er komt geen dividend uit, geen rente, en je kunt er niet elke maand een deel van verkopen. De waarde staat op papier en blijft daar staan tot je verkoopt of leent.
Daarom heeft een eigen woning in een berekening voor financiële onafhankelijkheid een andere rol dan een beleggingsportefeuille. De portefeuille levert inkomen. Het huis verlaagt je uitgaven. Dat is een wezenlijk verschil, en het verklaart waarom twee mensen met precies hetzelfde totale vermogen op een heel andere manier onafhankelijk kunnen zijn.
Wie dit door elkaar haalt, komt uit op een te optimistisch getal. Een vermogen van een miljoen waarvan zeven ton in de woning zit, is iets heel anders dan een vermogen van een miljoen dat volledig belegd is.
Eigen woning en financiële onafhankelijkheid: waar het huis wel meetelt
De eigen woning telt mee via je uitgaven, en dat effect is groter dan mensen doorhebben.
Stel dat je huur zestienhonderd euro per maand zou zijn. Dat is bijna twintigduizend euro per jaar. Om dat bedrag te kunnen betalen uit vermogen heb je bij een voorzichtige opnamestrategie al snel een aanzienlijk kapitaal nodig, in de orde van enkele honderdduizenden euro’s. Een afgeloste woning haalt dat bedrag grotendeels uit je vergelijking.
Grotendeels, want gratis wonen bestaat niet. Ook zonder hypotheek betaal je onroerendezaakbelasting, opstalverzekering, waterschapslasten, servicekosten bij een appartement, en onderhoud. Voor onderhoud wordt vaak een reservering van rond de één procent van de woningwaarde per jaar genoemd, al is dat een ruwe vuistregel en hangt het sterk af van het type en de ouderdom van de woning.
Reken in je plan dus met de werkelijke eigenaarslasten, niet met nul. Een afgeloste woning van zeven ton kost al gauw vijf tot achtduizend euro per jaar aan lasten en reserveringen, en dat bedrag hoort gewoon in je uitgavenplaatje.
Dat is nog steeds fors minder dan huren. Maar het is geen nul.
Aflossen of beleggen richting onafhankelijkheid
Hier ligt de keuze waar de meeste mensen op blijven hangen: elke extra euro naar de hypotheek, of naar de beleggingsrekening?
Aflossen verlaagt je toekomstige uitgaven met zekerheid. Je weet precies wat het je oplevert, namelijk de rente die je niet meer betaalt, en dat rendement is risicovrij. Het geeft bovendien rust, en die rust is voor veel mensen de reden dat ze aan financiële onafhankelijkheid werken.
Beleggen kan op lange termijn meer opleveren, maar met onzekerheid en met de kans op lange periodes van tegenvallende koersen. Het geld blijft wel beschikbaar, en dat is precies wat aflossen niet doet. Geld dat in stenen zit, krijg je er alleen uit door te verkopen of opnieuw te lenen, en lenen na je pensioen is met een lager inkomen vaak lastiger dan gedacht.
Er speelt ook een fiscale kant. Zolang je een hypotheekschuld hebt, kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn, wat de effectieve last verlaagt. Tegelijk telt vermogen buiten de eigen woning mee in box 3, waar belasting over verschuldigd kan zijn boven het heffingsvrije bedrag. Beide regelingen zijn de afgelopen jaren gewijzigd en kunnen opnieuw veranderen, dus baseer je keuze op de actuele regels en laat je eigen situatie doorrekenen.
Voor veel huishoudens werkt een middenweg het beste: genoeg aflossen om de woonlast rond de gewenste stopdatum laag te hebben, en de rest beleggen zodat er ook echt opneembaar vermogen ontstaat.
Twee getallen die je plan compleet maken
Als je wilt weten of je eigen woning je dichter bij financiële onafhankelijkheid brengt, heb je twee getallen nodig.
Het eerste is je jaarlijkse uitgavenniveau op het moment dat je stopt, inclusief de eigenaarslasten van je woning en inclusief onderhoudsreservering. Dit is je doelbedrag per jaar.
Het tweede is je vrij opneembare vermogen: beleggingen, spaargeld, lijfrentekapitaal en eventueel pensioen. De woning hoort hier nadrukkelijk niet bij, tenzij je concreet van plan bent om te verkopen en kleiner te gaan wonen of te gaan huren.
Met die twee getallen kun je pas beoordelen of het klopt. En dan wordt vaak zichtbaar dat mensen met een afbetaald huis dichter bij hun doel zijn dan ze dachten qua uitgaven, maar verder qua opneembaar vermogen.
Wie toch de overwaarde wil meetellen, moet daar een concreet plan bij hebben. Verhuizen naar iets kleiners, verkopen en gaan huren, of een deel van de overwaarde opnemen. Zonder zo’n plan is de overwaarde een getal op papier dat je financiële onafhankelijkheid niet dichterbij brengt.
Tot slot
Je eigen woning speelt een rol bij financiële onafhankelijkheid, maar aan de kostenkant en niet aan de inkomstenkant. Een afgeloste woning verlaagt het vermogen dat je nodig hebt, terwijl alleen vrij opneembaar vermogen daadwerkelijk je maandelijkse uitgaven kan dekken.
Reken die twee dus apart, en wees eerlijk over de eigenaarslasten die ook zonder hypotheek doorlopen.
Zou jij, als je alleen naar je opneembare vermogen kijkt, morgen kunnen stoppen met werken?
Wil je dit niet zelf uitzoeken, maar samen met iemand doorlopen? Het Financieel Kompas is een traject van vier sessies waarin we jouw financiële situatie van A tot Z in kaart brengen.