Er staat een bedrag op je spaarrekening waar je niets mee doet. Je hypotheek loopt, je hebt geen haast, en toch knaagt het.
Aflossen voelt veilig. Beleggen voelt slim. En omdat je niet zeker weet welke van de twee het beste is, gebeurt er maandenlang niets.
Die twijfel is begrijpelijk, want het antwoord hangt van meer af dan alleen een rentepercentage. Toch is het beter te ontrafelen dan het lijkt.
De rekensom die iedereen als eerste maakt
De meest gebruikte vuistregel is deze: vergelijk je hypotheekrente met het verwachte rendement op beleggen. Ligt het verwachte rendement hoger, dan beleg je. Ligt het lager, dan los je af.
Er zit logica in. Extra aflossen levert je een gegarandeerd voordeel op ter hoogte van je hypotheekrente, want elke euro die je aflost is een euro waarover je die rente niet meer betaalt. Beleggen levert een onzeker rendement op dat gemiddeld genomen over lange periodes hoger heeft gelegen, maar dat in individuele jaren fors negatief kan uitpakken.
Zo simpel is het alleen niet. Je hypotheekrente is namelijk niet je werkelijke kosten, en je beleggingsrendement is niet je werkelijke opbrengst.
Aan de kostenkant speelt de hypotheekrenteaftrek. Die verlaagt je effectieve rente, al is het aftrekpercentage de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en geldt de aftrek alleen voor leningdelen waarop je verplicht aflost. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, dat je belastbaar inkomen juist verhoogt.
Aan de opbrengstkant spelen kosten en belasting. Beleggingen vallen in box 3, waar de fiscus rekent met een forfaitair rendement dat voor beleggingen fors hoger ligt dan voor spaargeld. Fondskosten en transactiekosten komen daar nog bovenop.
Reken dus met netto tegenover netto. Dat verkleint het verschil vaak aanzienlijk.
Wat aflossen je oplevert dat niet in de som staat
Er is een voordeel van extra aflossen dat zelden in de rekenvoorbeelden terugkomt, en dat voor veel mensen zwaarder weegt dan het rendementsverschil.
Als je hypotheek daalt ten opzichte van de waarde van je woning, kom je op enig moment in een lagere risicoklasse terecht. Geldverstrekkers hanteren daarvoor drempels, en zodra je daar doorheen zakt, kun je in veel gevallen een lagere rente krijgen over je hele hypotheek. Niet alleen over het afgeloste deel.
Dat effect kan verrassend groot zijn. Wie net boven zo’n drempel zit, haalt met een relatief kleine extra aflossing een rendement dat ver boven het rentepercentage uitkomt.
Daarnaast verlaagt aflossen je vaste maandlasten. Dat is geen rendement in financiële zin, maar het vergroot wel je bewegingsruimte. Voor een zelfstandige met een wisselend inkomen kan een lagere vaste last meer waard zijn dan een paar tienden procent extra rendement.
En er is nog een derde effect: afgelost vermogen zit in je woning en valt daarmee in box 1 in plaats van box 3. Dat kan je aanslag verlagen.
Wat beleggen je oplevert dat aflossen niet kan
Tegenover die zekerheid staan twee dingen die aflossen simpelweg niet biedt.
Het eerste is toegankelijkheid. Geld dat je in je stenen stopt, is er niet zomaar weer uit. Overwaarde benutten kan, maar vraagt een nieuwe beoordeling door een geldverstrekker, en juist op het moment dat je het nodig hebt, is die beoordeling het lastigst. Een belegging kun je verkopen.
Het tweede is groeipotentieel. Over lange perioden heeft een gespreide beleggingsportefeuille historisch gezien een hoger rendement laten zien dan de gemiddelde hypotheekrente. Dat is geen garantie voor de toekomst, en het zegt niets over de komende vijf jaar. Maar als je horizon vijftien of twintig jaar is, weegt dat argument zwaarder dan wanneer je over zeven jaar met pensioen wilt.
De keerzijde blijft dat je koersschommelingen moet kunnen uitzitten. Wie zijn beleggingen verkoopt tijdens een daling, realiseert het verlies dat op papier tijdelijk was.
De vragen die de keuze werkelijk bepalen
In gesprekken merk ik dat de beslissing zelden op het rentepercentage stukloopt. Hij loopt stuk op de vraag wie je bent.
Hoe lang loopt je hypotheek nog? Bij twintig jaar is er ruimte voor de lange termijn. Bij zeven jaar niet.
Wat is je rentevaste periode? Wie over drie jaar moet verlengen bij een onzeker renteniveau, heeft meer aan een lagere schuld dan aan een grotere portefeuille.
Heb je een buffer? Zolang je geen drie tot zes maanden aan vaste lasten achter de hand hebt, is aflossen noch beleggen aan de orde. De buffer gaat voor.
En de vraag die uiteindelijk het meest telt: wat doet het met je hoofd? Iemand die slecht slaapt van een schuld, doet er verstandig aan die schuld te verkleinen, ook als het rekenkundig anders uitpakt. Iemand die zich beklemd voelt door vastgezet vermogen, moet niet alles in stenen stoppen.
Rust is een legitieme opbrengst. Die staat alleen in geen enkele rekenmodule.
Waarom het zelden of/of is
De meeste mensen stellen de vraag als een keuze tussen twee opties. In de praktijk kiezen ze vaak beide.
Je kunt een deel van je ruimte gebruiken om net onder een risicoklassedrempel te komen, en de rest structureel beleggen. Je kunt aflossen zolang je hypotheekrente hoog is en meer beleggen als je bij verlenging een lagere rente krijgt. Je kunt maandelijks een vast bedrag beleggen en jaarlijks eenmalig een aflossing doen van wat er overblijft.
Wat vrijwel altijd werkt, is het bedrag opdelen in plaats van eindeloos wachten op het perfecte antwoord. Twijfel kost je meer dan een suboptimale verdeling.
Let er wel op dat fiscale regels rondom hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en box 3 regelmatig veranderen. Wat vandaag gunstig uitpakt, kan over enkele jaren anders liggen. Laat je eigen situatie doorrekenen voordat je een groot bedrag vastlegt.
Tot slot
Extra aflossen of beleggen is geen rekensom met één juiste uitkomst. Het is een afweging tussen zekerheid en flexibiliteit, waarbij je horizon, je buffer en je slaapkwaliteit minstens zo zwaar wegen als het rentepercentage.
Waar zou jij, als je eerlijk kijkt, het meest rustig van worden?
Wil je dit niet zelf uitzoeken, maar samen met iemand doorlopen? Het Financieel Kompas is een traject van vier sessies waarin we jouw financiële situatie van A tot Z in kaart brengen, inclusief je hypotheek en je vermogensopbouw.