De laatste jaren zie je een terugkerend patroon op de woningmarkt ontstaan.
- Twee mensen die uit elkaar willen, maar niet kunnen, omdat de verkoop van de gezamenlijke woning geen ruimte voor een tweede woning oplevert.
- Een dertiger die noodgedwongen langer thuis blijft wonen en pas op zijn 32e serieus begint met vermogensopbouw.
- Een gepensioneerde vrouw die kleiner zou willen wonen, maar in haar regio nergens een geschikt appartement vindt voor minder dan haar huidige eengezinswoning.
Op papier zijn dit drie verschillende situaties, maar onder de motorkap zie je drie keer hetzelfde patroon. De woningmarkt zit vast, en die verstopping heeft een ver doorwerkend effect op het leven van de Nederlandse burger.
In het publieke debat over wonen gaat het meestal over bouwopgave, immigratie en stikstof. Dat is logisch, want dat zijn de knoppen waar het beleid aan kan draaien. Maar wat in dat debat onderbelicht blijft, is dat een groot deel van de druk op de markt niet komt door meer mensen, maar door anders wonende mensen. En dat raakt vermogensopbouw, pensioenplanning en levenskeuzes direct.
Wat de cijfers laten zien
In 2025 staat het statistische woningtekort volgens het ministerie op 396 duizend woningen, ongeveer 4,8 procent van de totale voorraad. Nederland telt op dit moment 8,4 miljoen huishoudens. Tot 2035 komen daar volgens de CBS-prognose ongeveer 600 duizend huishoudens bij. Bijna driekwart van die groei bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Begin 2024 was 40 procent van alle huishoudens al een eenpersoonshuishouden. In 2070 is dat naar verwachting 44 procent.
Die cijfers vertellen iets dat we in een gemiddeld hypotheekgesprek niet altijd benoemen. De vraag naar woonruimte groeit harder dan de bevolking, omdat we steeds vaker met minder mensen onder één dak leven. Dat is geen plotselinge trend. Het is het langjarige resultaat van vergrijzing, scheiding en de keuze om later of niet meer samen te wonen.
Welke kant het causale verband op werkt
Een vraag die vaak terugkomt: veroorzaakt het toenemende aantal alleenstaanden de woningnood, of veroorzaakt de woningnood juist meer alleenstaanden? Het korte antwoord is dat het allebei waar is.
De primaire oorzaak is demografisch. Vergrijzing en individualisering zijn al decennia gaande en staan los van de huidige bouwopgave. De extra dynamiek die de krappe markt nu toevoegt werkt twee kanten op. Aan de jongerenkant verhoogt zij het aantal alleenstaanden, omdat samenwonen of het vinden van een gezamenlijke woning wordt uitgesteld. Aan de scheidingskant verlaagt zij het tijdelijk juist, omdat ex-partners onder één dak blijven. Onderzoek van de Nederlandse vereniging van familierechtadvocaten en scheidingsmediators (vFAS) geeft aan dat dit in zeker zeventig procent van de gevallen minstens een half jaar duurt.
Voor een financieel plan maakt het verschil welk van die twee kanten op jou van toepassing is. De kosten zijn niet hetzelfde.
De financiële laag onder het verhaal
Drie groepen waar ik het verschil in mijn werk het duidelijkst zie.
De scheidende cliënt. Wie na de scheiding samen in de woning blijft, blijft fiscaal vaak toeslagpartner, de hypotheekrente blijft doorlopen, en de financiële knoop wordt uitgesteld in plaats van doorgehakt. Dat heeft consequenties voor pensioenopbouw die door beide partners apart had moeten worden hervat, en voor de zekerheid van het inkomen na de scheiding. Wachten op een woning is in deze fase niet alleen een huisvestingsprobleem. Het is ook een planningsprobleem.
De starter en jonge zelfstandige. Wie later het ouderlijk huis verlaat begint later met serieus sparen, en mist daardoor jaren rendement op rendement. Wie noodgedwongen in de vrije huursector terechtkomt, betaalt op veel plekken meer dan veertig procent van het inkomen aan huur. Dat percentage blokkeert structureel iedere vorm van vermogensopbouw. Het is geen luxeprobleem. Het is een kostenpost die zich niet laat wegbezuinigen door verstandiger boodschappen doen.
De oudere in een te grote woning. Het is bekend dat de doorstroming van senioren naar kleinere woningen vastloopt. Wat minder vaak wordt benoemd, is dat dit ook voor die ouderen zelf financieel ongunstig is. Een eengezinswoning met overwaarde, hoge OZB en stijgende onderhoudskosten weegt zwaarder dan een geschikter appartement waar de waarde liquide gemaakt kan worden of waar de maandlasten lager liggen. Wie niet kan doorstromen, kan ook niet financieel afronden.
Wat je er praktisch mee kunt
Een vastgelopen woningmarkt los je niet individueel op. Wat je wel kunt doen, is je financiële plan zo inrichten dat het de blokkades opvangt.
Hoe pak je dit aan?
- Reken nuchter door wat een eventuele scheiding zou kosten als de woning niet binnen een half jaar verkocht of toebedeeld kan worden. Dat is geen pessimisme, het is voorbereiding. Wie de scenario’s kent, kan vroeg buffers opbouwen.
- Voor starters: kijk niet alleen naar de aankoopprijs maar naar de tijd. Elk jaar wachten op een woning is ook een jaar minder samengesteld rendement. Soms is een kleinere woning op een minder gewilde plek financieel verstandiger dan blijven wachten op de ideale woning in de gewenste wijk.
- Voor mensen rond hun pensioen: maak de doorstroming bespreekbaar voordat het nodig is. Onderzoek wat er in jouw regio aan kleinere woningen beschikbaar is, en welke financiële gevolgen verhuizen voor jou heeft. Niet om vandaag te verhuizen, maar om de optie open te houden voor wanneer de situatie het vraagt.
Tot slot
De woningmarkt is niet de enige factor in een financieel plan. Maar het is wel een factor die op dit moment hard doorwerkt in beslissingen die mensen voor zichzelf nemen. Wanneer samenwonen, wanneer scheiden, wanneer kinderen krijgen, wanneer kleiner gaan wonen. Wie die beslissingen wil nemen op basis van wat goed is voor het eigen leven, en niet op basis van wat de markt toelaat, heeft een plan nodig dat met die druk rekening houdt.
Wil je ook inzichtelijk krijgen hoe jouw toekomstige beslissingen je situatie op de woningsmarkt beïnvloeden? Het Financieel Kompas is een traject van vier sessies waarin we jouw financiële situatie van A tot Z in kaart brengen.